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二手房交易流程(建议收藏)

发布于: 2019-06-25 16:06  来源:惠买房   阅读(122)


想买新房,市区太贵,郊区太远,收楼时间又太久!想买二手房,又怕被中介坑,被业主套路?

定金给越多越好吗?什么时候才应该给首付?怎么才能知道业主的房子有没被抵押?旧业主欠费不处理怎么办?什么时候才能拿到新证?

今天,小编来一次二手房买卖扫盲整理,整理了从产权调查(开始)到收房(结束)共17个过程的个二手房交易流程,上述问题都可以在文中找到答案,希望可以帮到大家~


Part 1 查册

所需时间:1个工作日

解释:查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

方式:到各房管局或房地产交易中心进行查询(买家大多是通过中介查册)

所需资料

(1)身份证

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

费用:免费

注意事项

(1)有抵押需要赎契或转按揭才能过户,有查封必需解封过能过户。

(2)房产的权属人有几个人,在签订后边的合同时就需要有几个人的名字。

(3)在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。


Part 2 交定金

所需时间:1个工作日

解释:定金并不是“预付款”也不是订金,而是一个专门的法律概念,通俗来说,就是一方付给另一方一定数额的货币,用来确保合同的履行。给定金的一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务,需要向另一方双倍返还定金,这就是“定金罚则”。

而订金并不是一个专门的法律概念,属于“预付款”,不适用于“定金罚则”。购买二手房时,给定金的一方一般为购房者,接受定金的一方为业主,购房定金上限不超过合同交易总价20%,签订合同后,定金可抵扣所需支付房款。

方式:如果看中的房子还在按揭中,定金最好交由第三方保管,不直接交到业主手中。有两种方法:

(1)选择买卖双方都信赖的第三方,如中介,交定金时签一个简单协议,约定赎楼完毕之后向卖房支付定金;

(2)买卖双方到银行去签一份监管协议,把定金交由银行监管,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同上至少需注明物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

注意事项

(1)一线城市楼价波动较大,特别是楼价上涨较时,卖家有可能会毁约不卖,为防止这种情况,买家可交足额定金(20%)或约定高额违约金,提高违约成本。

(2)定金交给第三方监管的,应在预约买卖合同中注明“定金交给监管第三方,则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”,以防卖家以没收到定金为由毁约买楼。

(3)为了避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,除签订预约买卖合同外,最好再签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除一定金额(如1万元)的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清、钥匙交接完毕之后,再退换保证金。


Part 3 签订三方合同和网签

所需时间:1个工作日

解释:三方合同即是我们一般所说的买卖合同,上面会盖有中介的章。签完三方合同后,还要登录当地房屋管理系统,按约定的合同条款录入数据,经买卖双方核对确认后打印、签名盖章,完成网签。

注意事项

(1)合同主要约定产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。

(2)房产若有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后续出现共有权人不同意出手导致交易存在失败的可能。

(3)因为租客有优先购买的权利,如果房子是有租约的,所以应让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

(4)如果房子附有户口,应在合同中同时写明户口迁出的日期及违约条件。

(5)如果房产有较为贵重的家私家电,应以附件的形式对家具家电的情况加以详细描述,例如品牌和新旧情况等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。


Part 4 赎契

所需时间:1-2个月

解释:一般来说,赎楼是业主方的责任,跟买家无关,针对业主还没还清房贷的情况。即业主在房屋出手前,必须将银行贷款还清,注销抵押登记,取回房产证书的整个过程。

赎楼方式:(1)业主通过担保公司,向银行借款赎楼,需产生0.8%的担保费用以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭。

(2)买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

注意事项

(1)买家拿现金赎楼实不可取的方法,若交易过程总因发生意外而终止、或房屋被查封,买家会承受较大风险。


Part 5 银行评估

所需时间:1个工作日

解释:业主去赎契的同时,买家可以同时签按揭贷款合同,然后银行会指定评估公司对房地产进行估价,进行银行贷款权利价值评估审批,然后再出一份同意贷款书。

方式:去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

注意事项

(1)银行评估目前情况基本与市场交易价持平,部分地方高于市场交易价。

(2)评估价影响银行贷款金额,如评估价低于成交价,贷款以评估价来计算贷款金额。


Part 6 签订按揭贷款合同

所需时间:1个工作日

解释一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同,并支付首期购房款后,再将所购房地产及相关权益抵押给银行,由银行向购房人提供贷款,作为购房人除首期款以外的购房款。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。

方式:3种贷款类型:商业贷款+公积金贷款+组合贷款

注意事项

(1)银行一般不对个人办理贷款,需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。

(2)贷款银行经过审查合格,向购房者承诺贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

(3)按揭合同需利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。


Part 7 银行同意贷款通知书

所需时间:1个工作日

解释:银行内部各级对申贷人审核后,会给出二手房按揭贷款审批书,写明同意贷款的金额、期限、利率。

注意事项

(1)部分银行同贷书上不写贷款利率,以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。


Part 8 涂销和递件

所需时间:1个工作日

解释:涂销就是指涂销抵押,即偿还银行贷款,取消房地产抵押登记,把房地产证原件(即通常所说的红本)从银行取出来。

递件就是指到房地产交易所进行产权转移申请,即买卖双方递交资料到房地产交易所进行审核,审核成功后领取回执的过程。

递件所需资料

(1)卖方:身份证(夫妻双方),房产证,户口本,婚姻证明,有关房子的其他资料(原发票等);

(2)买方:身份证(夫妻双方),户口本(夫妻双方),婚姻证明,小孩的户口簿,未成年小孩的出生证明,非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明,网签合同(当场打印)

注意事项

(1)涂销和递件最好同时申请,可节约时间

(2)一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后,业主房产证原件和资料递件时都收了,按合同约定递件成功时交首期楼款,业主会要求交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。


Part 9 首期及资金监管

所需时间:1个工作日

解释:可以在房子过户之前先把首期放在银行监管,过户成功后银行把首期款打给业主,这一种是采取资金监管的形式。也可以在过户当天把买家直接把首期款给业主。

方式:如果是采取资金监管的方式,买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个户口,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。

如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。通过按揭的银行办理资金监管,银行不收费,若不是则收取单笔500元左右的监管费。

注意事项

(1)出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上签字,这样无需买卖双方亲自到银行也能放款,也能避免买家到时候不配合放款给卖家的情况。

(2)有时候银行的评估价会比交易价格要低,若出现这种情况,按照银行贷款能贷7成计算,那么支付的首期款的金额为【交易总价-银行评估价*70%】

Part 10 完税过户

所需时间:1个工作日

解释:递件申请审核成功领取回执,国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心,查了套数证明,交契税,个人所得税、增值税、土地交易服务费、产权登记费,出购房发票,出回执(上面会写明出新证日期)

注意事项:缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。


Part 11 出新证

所需时间:7个工作日

解释:经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心,交5元印花税,盖个印花税的章、核对身份证信息后,就能把新房产证拿到手了。


Part 12 归档

所需时间:5个工作日

解释:交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档,归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度,查到了“档案处理完毕,可供利用”,说明已归档。


Part 13 入押

所需时间:1个工作日

解释:房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行,银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心,带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费,按手印,还有摄像留影,交易中心收下了入押的资料,出回执(上面会写明出押日期)。

抵押登记费用:80元/套


Part 14 出押

所需时间:7个工作日

解释:出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证,是银行留存的,上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心,交5元房产他项权证的印花税,房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。

注意事项

(1)根据担保法,房产设有抵押,即他项权证未注销,该房产处置权受到限制,未经抵押权人同意不得进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。

出押费用:房产他项权证的印花税5元。


Part 15 公积金放款审批

所需时间:30-60个工作日不等

解释:公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。


Part 16 放款

所需时间:1-3个工作日

解释:据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记出房地产他项权证,把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。

注意事项

(1)购房者先咨询按揭中介是否放款,通知原业主已放款,公积金中心已经放款给银行,银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间,但一般不超过3天。

(2)目前银行额度不足会适当推迟放款,推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。


Part 17 收房

所需时间:1个工作日

解释:卖买双方交接房屋,钥匙,门禁卡;包括合约附带家私家电,维修基金等;办理附属房屋包括有水费,电费,煤气,有线电视,管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

注意事项:

(1)水费,电费,煤气有线电视,管理费等费用要核实缴清。

到收房这里,二手房买卖交易的全流程就结束啦~买家可以快快乐乐住上自己的房子了~总的来说,整个流程大概需要2-4个月不等,在赎楼、贷款、放款等环节受到银行审批较大的影响。